购房合同里面条款可以认定无效吗

一、购房合同里面条款可以认定无效吗《合同法》有效期限截止于2020年12月31日)

一、购房合同里面条款可以认定无效吗《合同法》有效期限截止于2020年12月31日)

购房合同里面的条款是可以认定为无效的,但是要有以下几种情况才可以认定为无效。

1、以欺诈手段签订的房地产买卖合同。

2、以胁迫的手段签订的房地产买卖合同。

3、乘人之危而签订的房地产买卖合同。

4、无民事行为能力人所签订的房地产买卖合同。

5、限制行为能力人未取得法定代理人的同意而签订的房地产买卖合同。

6、恶意串通所签订的房地产买卖合同。

7、没有签订书面合同又无据可查的房地产买卖合同。

8、与法律明文规定不能交易的房地产所签订的房地产买卖合同。

9、公司产权没有公司法人和股东(股份制企业)签字的房地产买卖合同。

10、优先购买权人没有放弃优先购买权的房地产所签订的房地产买卖合同。

11、买卖双方任何一方为外籍人士或双方均为外籍人士所签订的未经公证处公证的房地产买卖合同。

12、非自然人的分支机构所签订的房地产买卖合同。

法律依据:我国《合同法》第52条规定

有下列情形之一的,合同无效:

(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(2)恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益;

(3)以合法形式掩盖非法目的;

(4)损害社会公共利益;

(5)违反法律、行政法规的强制性规定。

二、签订购房合同注意事项

第一项:关于五证 

陷阱:有些开发商没有五证或五证不全时,为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件;或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。 

对策:1、复印件要注意看原件。2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。3、对于承诺证件正在办理中的开发商,可约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。 

律师建议增加补充条款: 

出卖人保证对出售房屋所持有五证的真实性、有效性。若因此导致买受人退房的,出卖人愿向买受人承担已付房款双倍的返还责任。 

第二项:关于公摊面积

陷阱:建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理,这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积,而总的建筑面积不变。依据合同开发商并未违约,买受人也起诉无据。 

对策:1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。2、在附件二中列明公摊面积的构成。3、按套购买使用面积,双方不涉及公摊处理。 

律师建议增加补充条款: 

双方协商一致,同意对公摊面积的变化按下列第2种方式处理: 

1、如果实测公摊面积超出暂测面积的,买受人在超出暂测面积的3%以内据实结算,超出3%以上的部分由出卖人承担相关费用;如果实测面积少于暂测面积,买受人据实结算。 

2、买受人对实测面积的承担,仅在超出暂测面积的1平方米以内据实结算。 

第四项:关于书面通知 

陷阱:合同中约定通知义务后(如:交房通知),开发商如期不能履行义务,延期后其可以在售楼部张贴书面公告,却署名约定日。还将公告辩为书面通知,以推托自己的责任。 

对策:1、将书面通知的形式约定清楚,开发商违约时,买受人就有确凿证据。2、如有开发商违约,买受人应一具体的书面形式通知对方,以备证据。

三、最新资讯(《民法典》2021年1月1日起生效)

 《民法典》第四百九十七条【格式条款无效的情形】有下列情形之一的,该格式条款无效:
  (一)具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形;
  (二)提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利;
  (三)提供格式条款一方排除对方主要权利。

 第五百零六条 【免责条款效力】合同中的下列免责条款无效:
  (一)造成对方人身损害的;
  (二)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

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